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COLUMN

「リフォーム」と「建て替え」坪数から見る費用相場


高額な工事費が必要になるリフォームと建て替えの費用相場は分かりにくいものです。リフォームと建て替えにはどのような差があり、費用相場はどれくらいなのかを坪数別・リフォーム部位別に解説しています。最近流行のリノベーションの費用相場もご紹介します。


リフォームと建て替えの違い

戸建やマンション・アパートが古くなってきた場合や、家族構成の変化によって使いづらくなると「リフォーム・リノベーション」か「建て替え」という道を検討します。
いずれも内装や外装を工事して一新し、快適な住まいにするための手段です。
リフォーム・リノベーションと建て替えではどのような違いがあるのか、費用相場を見る前に知っておきましょう。

●リフォーム・リノベーションは部分的な改築・修繕・増築
リフォームは、原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処であり、部分的に改築・修繕・増築を行うことです。風呂場・キッチン・トイレ・外壁・屋根などの部分リフォームと、見えている部分すべてリフォームするフルリフォームがあります。
建て替えとの違いは、戸建のフルリフォームの場合でも基礎部分は壊さず、間取りを変えたり部屋を増やしたりするところです。外装やエクステリアを含むフルリフォームをした戸建は、新築とほぼ変わらない見た目になります。
最近流行のリノベーションとは、中古住宅に対して、機能・価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修を行うことです。内装や間取りをすべて解体したスケルトンという状態に一度戻してから新しく部屋を造り直します。
例えば、水・電気・ガスなどのライフラインや構造躯体の性能を必要に応じて更新・改修したり、ライフスタイルに合わせて間取りや内外装を刷新することで、快適な暮らしを実現する現代的な住まいに再生していきます。
古めのマンションで多く適用され始め、古さを感じる間取りや和室を今風に変えるときに用いられる方法です。

●建て替えは基礎部分から新たに建築すること
建て替えは戸建住宅の基礎部分からすべて取り壊し、一度何もない状態にしてから住宅をゼロから建築することをいいます。老朽化により基礎部分がだめになっている場合や、建物の位置を変えたり大幅な形の変更をしたりする際にとられる方法です。建物の建築費用に加えて解体費用がかかるため、建て替えにかかる総額はリフォームやリノベーションよりも高くなることが多いです。すべての戸建住宅が建て替え可能というわけではなく、建築基準法で定められている「4m以上の道路に2m以上接した土地」でなければ建て替えを行うことができません。
建て替えやリフォームを検討する場合、まずは対象の建物が建て替え可能な物件であるかをチェックしてください。
すべての戸建住宅が建て替え可能というわけではなく、建築基準法で定められている「4m以上の道路に2m以上接した土地」でなければ建て替えを行うことができません。建て替えやリフォームを検討する場合、まずは対象の建物が建て替え可能な物件であるかをチェックしてください。


戸建の坪数別建て替え費用相場

戸建住宅を建て替え工事する際の費用相場を見ていきましょう。建て替えの場合は建物を完全に解体してから新たに建築するため、築年数による大きな差はありません。しかし、新しく建てる住宅の設備のグレードや部屋によって費用がことなるため、あくまでも目安としてごらんください。

30坪の建て替え費用例
30坪(99㎡)の住宅は戸建の建て替え費用相場は1,700万円~2,100万円程度です。
戸建の中では小さな部類に入る30坪ほどの住宅は、リビング・ダイニング・キッチン・風呂場・トイレと2部屋程度の2LDK~3LDKの間取りになっているケースが多いです。いずれの部屋も小さめにまとまっているため、建て替えをする際もコンパクトな工事で、費用も比較的抑えやすいでしょう。

40坪の建て替え費用例
40坪(132㎡)の住宅は戸建の建て替え費用相場は2,500万円~2,800万円程度です。
広さに余裕があるため、キッチンやリビングダイニングを広くとったり、部屋数を増やしたりすることも可能です。
ウォークインクローゼットやトイレなど、設備を追加する場合はその分の費用が高くなります。

二世帯住宅の建て替え費用例
土地が広くある場合は二世帯住宅への建て替えを検討する人も少なくありません。
二世帯住宅には「一部供用型」「完全同居型」「完全分離型」の3つがあります。
キッチンや水回りを共用する一部供用型と、すべて共用する完全同居型であれば二世帯住宅であることはあまり影響せず、通常の戸建の建て替えと同程度の費用で済みます。
しかし、完全分離型の場合はキッチン・トイレ・風呂場・玄関など、居室だけでなく生活に必須な水回りをメインにあらゆる部分が最低でも2ヶ所ずつ必要です。
加えて世帯を分離するための壁や防火・防音の設備も通常の戸建より多く使われます。
そのため、完全分離型の二世帯住宅の場合は通常の戸建の1.5倍~2倍弱ほどの建て替え費用が掛かるのが一般的です。
40坪の完全分離型二世帯住宅を建築する場合は、3,700万円~5,000万円超ほどの費用を考えておきましょう。
ガレージや玄関を分ける場合や、エクステリアにも世帯別の造りを意識する場合はさらに高額です。


フルリフォームの費用相場

基礎部分を残して建物を全体的にリフォームするのがフルリフォームです。
ここでは内装だけのフルリフォームと外装を含むフルリフォームの費用相場を解説します。
フルリフォームは小さめの物件や離れの改築に適用されることが多いため、費用例も小分けにしています。

●築年数によってリフォーム費用に差がでる
フルリフォームの場合はもともとの建物の基礎部分を使い、水回りや配管、電気設備など使えるものは残します。
使える部分が多ければ工事内容を削ることができるため、築年数が経ち老朽化が進んで取り換える部分が多いほどリフォーム費用が高くなる傾向があります。
水回りの寿命は築15年~20年、配管や内装は築30年、屋根や外壁は築40年を超えていると汚れや劣化が激しい傾向です。とくに築40年を超えている古い建物の場合は、1981年の新耐震基準の適用を受けていないため、外壁や屋根を含んだ大規模なリフォームになることがほとんどです。
築年数が40年を超えた建物のリフォームは、これから解説する費用例よりも高くなる可能性があるとお考えください。

●20坪のフルリフォーム費用例
20坪(66㎡)ほどの小さな戸建を内装のみフルリフォームした場合は750万円~1,150万円です。
外装も合わせてフルリフォームすると1,000万円~1,400万円ほどです。
建物自体がコンパクトであるため、グレードを抑えつつ予算を組めば外装を含めても1,000万円以下でフルリフォームをすることも可能です。

●25坪のフルリフォーム費用例
25坪(82.5㎡)ほどのコンパクトな戸建の場合、内装だけなら900万円~1,300万円、外装も含める場合は1,200万円~1,600万円ほどです。
25坪の戸建も小さめであるため、リフォーム内容や設備次第で1,000万円以下のフルリフォームが可能な規模です。

●30坪のフルリフォーム費用例
30坪(99.95㎡)の戸建は内装だけなら1,000万円~1,450万円、外装を含めたら1,350万円~1,800万円ほどです。
2LDK~3LDKの間取りの物件が多く、部屋数や水回りのグレードによって費用に差が出てきます。

●40坪のフルリフォーム費用例
40坪(132㎡)ほどの戸建は部屋数や空間にゆとりがあり、さまざまな建て替え案が考えられます。
一般的なフルリフォームの費用相場は内装だけなら1,200万円~1,700万円、外装を含めて1,600万円~2,100万円ほどですが、設備や建物の構造、グレードによって差が出てきます。

●50坪のフルリフォーム費用例
50坪(165㎡)ほどの大き目の戸建の場合はフルリフォーム費用も高くなり、内装だけでも1,400万円~2,000万円、外装もいれると2,000万円以上になることが多いでしょう。
二世帯住宅にしたり、トイレを複数個にしたりするとさらに費用がかかります。


部分リフォームの費用相場

水回りだけを一新したい、クロスや壁紙を変えたい場合など、一部だけを変えたい場合は部分リフォームができます。
間取りの一部を変更したいときも部分リフォームで対応できることがあり、坪数に関係なくフルリフォームよりも圧倒的に費用を抑えられます。
ここではよくある部分リフォームの費用例を紹介していきます。

●キッチンのリフォーム費用例
新しく導入するキッチンのグレードによって異なりますが、50万円~150万円でリフォームが可能です。
システムキッチンにする場合も100万円以下、水道の配管工事が入る場合は100万円を超えてきます。かなり広いキッチンだと費用が高くなりますが、一般的な2坪前後のキッチンであればほとんどの場合がこの費用内に収まります。

●風呂場・浴室のリフォーム費用例
風呂場・浴室もキッチンと同じ程度の50万円~150万円でリフォーム可能です。
ユニットバスから新しいユニットバスへ交換するポピュラーな工事であれば50万円~80万円で済みます。タイル張りの在来の浴室の場合は土間コンクリートを打つ費用などが追加されます。
ジャグジーや浴室乾燥といった機能面を充実させる場合や、窓を増やす場合、浴室が広い場合などは130万円以上になることが多いでしょう。風呂場と洗面脱衣室はつながっているため、別々に工事をするよりもユニットバスと洗面化粧台は一緒に入れ替えたほうが」費用を抑えることができます。

●洗面所のリフォーム費用例
ユニットタイプのスタンダードな洗面台に入れ替える場合は20万円~50万円程度の費用です。
最低限の機能だけがあるシンプルな洗面台の場合は10万円台でリフォームができるため、浴室やキッチン同様に費用を抑えたリフォームができる部分です。洗面台の入れ替えにともない、配管や床の工事が必要になる場合は少し高くなりますが、100万円を超えることは少ないです。

●トイレのリフォーム費用例
トイレのリフォームは洗面所のリフォーム同様、20万円~50万円程度で可能です。
ただし、和式から洋式トイレに変更する場合や、トイレの間取りを広くする工事が入る場合は100万円以上になることがあります。ウォシュレットを付けるだけ、便座を交換するだけであれば10万円以下でリフォームできます。

●リビングダイニングや居室のリフォーム費用例
リビングダイニングや居室は内装のみのリフォームか、間取りも変える大規模なリフォームかで費用が大きく変わります。クロスのみの交換であれば1㎡(0.3 坪)あたり1,000円~3,000円で済むため、15畳(7.02 坪)の部屋なら30万円ほどの費用で済みます。部屋を増やしたり、反対に部屋を繋げて1つの大きな空間にしたりする場合は、工事の規模によって100万円~300万円以上です。

●外壁のリフォーム費用例
外壁の塗装を塗り替えるだけであれば、1坪あたり1万2,000円程度で可能です。
耐水性や防汚性のある塗料を指定する場合は1坪あたり2万円以上の費用がかかります。
1坪あたり2万円と考えると高額に感じますが、高く雨や風によるダメージに強い塗料は耐久性が高いため、長期的に見ると安い塗料のほうが高くつくこともあります。

●屋根のリフォーム費用例
屋根も塗料のグレードと面積によって費用が変化しますが、塗り替えだけであれば100万円以下で可能です。瓦を交換したり、補修工事が必要だったりする場合は撤去費用も含めて100万円~150万円はかかると考えておきましょう。


リノベーションの坪数別費用相場

リノベーションはマンションや戸建ての中身をゼロから造り直すため、あらゆる要素が絡んで費用が変化します。
使用する壁材や床材のグレード、間取り、給排水設備・電気設備の状態・築年数など、リノベーションの費用は物件ごとに変わってきます。そのため、坪単価や広さによるリノベーション費用相場は非常に出しにくく、費用相場も目安であることをご理解ください。
1㎡(0.3坪)あたりのリノベーション費用は5万円~15万円の間になることが多いです。
マンションやアパートに多い1LDK(12坪前後)なら400万円~600万円程度がリノベーションの費用相場です。
2LDK(18坪前後)になると700万円~900万円程度で、広さ・設備・内装のグレードによる差が大きく出ます。
戸建はリノベーションとリフォームの境界があいまいであるため、リノベーションとしての明確な費用相場はありません。マンションやアパートと大きな差はありませんが、戸建住宅の一部屋だけをリノベーションしたい場合は、リフォームとして検討してみると費用が分かりやすくなります。


工事を依頼する業者によっても費用相場が異なる

ここまで坪数やリフォームする部分による費用相場を解説してきましたが、リフォームや建て替えを行う業者によっても費用相場が異なります。
費用を決める大きな一因となるため、予算と品質を天秤にかけてしっかりと選ぶようにしましょう。

●3つのリフォーム・建て替え業者の違い

リフォームや建て替えを依頼する業者は「個人の工務店」「中規模のリフォーム会社」「大手のリフォーム会社」の3つに分かれます。
個人の工務店は比較的工事費用が安く、地域密着型であるため親身になって話を聞いてくれることが多いというのが特徴です。
しかし工務店によって品質や工事内容の提案力に格差があり、当たりはずれが多いというのが現実です。
中規模のリフォーム会社は地域の広告や地方CMで見かける規模の業者です。
近いエリアに数店舗展開していることが多く、その店舗間での品質や社員の能力にばらつきがない傾向です。専任のプランナーが付くことも多いため、デザインや細部にこだわりたい人に向いています。
大手リフォーム会社は高い品質や提案力があり、施工実績も豊富であるため安定感は抜群でさまざまな事例を見ることができます。
しかし工事費用が高額になりやすく、大勢の顧客を抱えているため個別のフォローがやや弱いという面があります。
費用面だけを見れば個人の工務店が安く、値引き交渉や多少のわがままも通用するでしょう。
しかし、長く住み続ける家をリフォーム、建て替えするわけですから、費用面だけでなく信頼性や実績も含めてしっかりと依頼する業者を選ぶ必要があります。

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